Instituído em agosto de 1964, o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) completa 50 anos com o desafio de dar continuidade à sua missão principal, de atender as faixas da população de média e baixa rendas. “É preciso conseguir recursos suficientes para os financiamentos, e estes empréstimos devem ter custos compatíveis com a renda das famílias”, afirma o diretor executivo do Departamento de Habitação (Dehab) da Caixa Econômica Federal, Teotonio Costa Rezende.
Nesses 50 anos, o SFH financiou mais de 15 milhões de moradias em todo o país, contemplando diferentes níveis de renda da população. A evolução do Sistema foi grande nesse período. A primeira agência de nível nacional voltada exclusivamente para a construção de casas populares para as classes de baixa renda foi a Fundação da Casa Popular (FCP), criada em 1946, inviabilizada pela falta de indexador nos contratos. Junto com a reforma do Sistema Financeiro Nacional e criação da correção monetária, foram instituídos, em 1964, o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e o Banco Nacional da Habitação (BNH), pela Lei 4.380, considerada por Teotonio “altamente evoluída”, uma vez que fornecia um embasamento legal às operações de financiamento imobiliário.
Como profissional que opera na área de crédito imobiliário há mais de trinta anos, o diretor do Dehab afirma que “o Sistema funcionou razoavelmente bem até a década de 80”. Uma série de fatores, segundo ele, impediram a continuidade das regras existentes. Cita, por exemplo, a hiperinflação e o desemprego, que inviabilizaram a manutenção de financiamentos de longo prazo. Houve também uma série de erros que “quase levaram o SFH à falência”.
Desequilíbrio
A conjuntura econômica levou à elevação do nível de inadimplência dos contratos, que chegou a 30% no período de 1982 a 1983, com projeções que indicavam que poderia atingir 50%. Esse cenário, conta o diretor, levou a renegociações de contratos com um dos grandes erros estratégicos do sistema: a concessão de subsídios implícitos, sem transparência, como era o caso do Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS).
Teotonio Rezende critica o FCVS, que à época, garantia igual tratamento a uma cobertura em Ipanema ou a uma favela no Nordeste, com a diferença de que quem ganhava mais, levava mais. “Não eram colocadas outras fontes de recursos com a finalidade de subsidiar, e o resultado foi todo o desequilíbrio que tivemos”, lamentou o diretor.
Somente a partir de 2001 o SFH entrou na trajetória do equilíbrio, afirma o diretor. Ele enumerou várias medidas que permitiram o ajuste de contas, como a instituição da Lei de Responsabilidade Fiscal, “que impediu novos desequilíbrios”, a criação em 1990 do Conselho Curador do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (CCFGTS), que passou a exigir gestão mais rigorosa, a transferência do comando do BNH para o Banco Central e a concessão de “subsídios explícitos e transparentes” para a população de baixa renda, com a criação do programa Minha Casa Minha Vida, em 2009.
Segundo Rezende, o Banco Central tem atuado de forma prudencial, evitando que sejam criados novos problemas, tornando a gestão mais qualificada em termos de resultados e segurança. Ele ressalta que atualmente há um maior equilíbrio dos papéis, com a definição da política habitacional pelo Ministério das Cidades e a governança do Sistema pelo Banco Central e pelo Conselho Curador do FGTS.
Subsídios para baixa renda
O diretor do departamento de Habitação da CAIXA defende a concessão de subsídios para as camadas de baixo poder aquisitivo como forma de adequar a capacidade de pagamento das pessoas a um imóvel que ofereça condições dignas de moradia às famílias.
“Não adianta nos iludirmos, porque a solução para a baixa renda nunca virá do mercado com seus recursos privados. Sempre haverá uma carga considerável de subsídio governamental”, afirma. Para a população com média e alta rendas, ele defende a ideia de que devem ser buscadas soluções sem subvenção, fora do governo e junto às empresas.
Pelas estimativas de Teotonio Rezende, com o déficit habitacional próximo de 6 milhões de unidades e a continuidade do crescimento vegetativo da população, seria necessária a produção anual de mais de 1 milhão de unidades novas até 2023. Esse nível de produção, segundo ele, seria suficiente, para manter este déficit habitacional sob controle, sem, contudo, eliminá-lo.
“A capacidade de produção da indústria da construção não é o problema. Os limitadores são os recursos e a renda, frente aos preços dos imóveis, que arrefeceram em 2014 e devem se manter estabilizados nos próximos anos. O setor não está entrando em crise, está com os pés no chão, pois os lançamentos e vendas estão com velocidade menor. Também não há demissões em massa”, garantiu o diretor do Dehab.
Funding de longo prazo para imóveis caros
O diretor aposta que a Letra Imobiliária Garantida (LIG), um novo papel previsto na Medida Provisória 656, de 8 de outubro deste ano, poderá ser o embrião para que seja gerado funding (financiamento de longo prazo) para financiamentos de unidades para a média e alta renda.
“Os recursos serão complementares, mas não substitutivos, ao crédito direcionado (FGTS e poupança, recursos dos quais o SFH é totalmente dependente)”, disse. A proposta da LIG para financiamento habitacional é semelhante aoCovered Bond europeu, principal fonte de captação de recursos destinados à habitação na Europa. “No Brasil a ideia foi trazida pelo Banco Mundial”, conta Teotonio. O Covered Bond é um título emitido por uma instituição de crédito sujeita a supervisão pública e regulamentação própria. Os investidores têm direitos sobre uma carteira de créditos (cover pool) com prioridade sobre outros credores da instituição de crédito. Além disso, a instituição é obrigada a manter ativos suficientes na carteira de crédito para atender os interesses dos investidores a qualquer momento. O executivo lembra, porém, que somente em três ou quatro anos os efeitos deste novo papel – a LIG – na oferta de unidades começam a aparecer.